一线城市(shì)，也不端(duān)着(zhe)了(le)。

　　昨天，深圳取消(xiāo)二手房指导(dǎo)价的消息(xī)在房(fáng)产圈(quān)刷屏了(le)。

　　这条消(xiāo)息为什(shén)么这(zhè)么(me)重要(yào)？首先二(èr)手房指导(dǎo)价被称(chēng)为“核弹级(jí)”政策，其次(cì)深圳几乎是(shì)最后一个还在“认真(zhēn)”实施这条政策的城市，最(zuì)后深圳是房(fáng)价(jià)前三的(de)核(hé)心城市。所以，深圳的一举一动都具有风向标意义。

　　有分析人士指(zhǐ)出(chū)，深圳(zhèn)二手房指导价如(rú)果取消，首(shǒu)先有(yǒu)利于深(shēn)圳二手房(fáng)回暖，然后二手房回暖(nuǎn)有(yǒu)利于(yú)深圳楼市总(zǒng)体回暖，最后深圳楼市回暖有利于全国楼市(shì)回(huí)暖....

　　看(kàn)吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手房指导价”正式结束。传言称：二手房贷款不(bù)按官(guān)方(fāng)参考价（指导(dǎo)价），银行核(hé)定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真(zhēn)正变成了“参考价”。

　　目(mù)前没有看(kàn)到(dào)官方文件。据证(zhèng)券时报(bào)21日消息，目前深圳(zhèn)多家大行表示“尚未接到正式通(tōng)知，目前仍按参考价(jià)办(bàn)理按揭”。所以(yǐ)还需要持续(xù)的关注。

　　易居研(yán)究院研究总(zǒng)监严跃进认为，本次(cì)政(zhèng)策大概率为(wèi)真，更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为银行贷款等领域按(àn)照新的(de)规则进行(xíng)，但不(bù)会出台正式文(wén)件(jiàn)。

　　有时候，有些(xiē)事情，是(shì)不用发文件的。毕(bì)竟(jìng)可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二手房指导价横空(kōng)出世。当时，深(shēn)圳一口气公(gōng)布了全市3595个小(xiǎo)区的参考价，很多南山(shān)、福田、宝安中心区的高价盘，直接按照当时的市场价(jià)打了5折、6折(zhé)来(lái)“指导”，银行只能按照指导(dǎo)价来计算(suàn)首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当(dāng)时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历了这两年的(de)痛苦，才深(shēn)知为啥(shá)叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例(lì)子，市场价(jià)1000万的房(fáng)子，如果不“指导”，可以(yǐ)首(shǒu)付3成即300万；如果指(zhǐ)导(dǎo)价打七折(zhé)即700万，那么首(shǒu)付3成210万，加上(shàng)需要全款(kuǎn)支付的部分，实际首付去到了510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接(jiē)让(ràng)大批量买家，失去(qù)了(le)购房能力，相当于强势(shì)“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推(tuī)行二手房参考价以后，东莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西安、合(hé)肥、广州等10多个城(chéng)市陆续跟进。事(shì)实也确实证明了，这条政策的“核弹(dàn)”级别(bié)。

　　到(dào)了2021年10月，根(gēn)据安居客的统计，实施二手房指导价的10个城市(shì)，有8个(gè)挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房(fáng)更是惨(cǎn)不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据(jù)为例，全国(guó)70个大中城市(shì)房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下(xià)。

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　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家(jiā)研究中心数据显示(shì)：成(chéng)交(jiāo)量上，二手(shǒu)房(fáng)指导价出台当年，深圳二(èr)手住宅成(chéng)交量同比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成交量(liàng)同比下滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年(nián)最低(dī)记录，相(xiāng)较2020市场高峰(fēng)缩水(shuǐ)近八成(chéng)。

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　　价(jià)格方面，与二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)发布当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌价低(dī)于及接近参考价的房源(yuán)占比大(dà)幅(fú)增加。2023年一季度，深圳各区二手(shǒu)房(fáng)成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实经(jīng)历(lì)其中的人，才能深(shēn)切的感知其威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的(de)新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位码农三年前高杠杆买了2套华润城，月(yuè)供12万，最终亏损(sǔn)1000万破产。据媒体推测，如果案例属实(shí)，买(mǎi)家的实(shí)际购房成本高达20万/平，目前(qián)价格跌至(zhì)14万/平，叠加这三(sān)年的房贷和持(chí)有成(chéng)本，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批人这(zhè)两年感受(shòu)到了太(tài)多“心(xīn)酸”。二手房成交量创下多(duō)年(nián)新低，学区(qū)房(fáng)神(shén)话不再，房(fáng)产中介的日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基(jī)调下，2022年以来，实施了二手房指导价的城市陆陆续续低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市(shì)也不端着(zhe)了(le)。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在房山区试点多子女家(jiā)庭和职住(zhù)平衡家庭购(gòu)房支(zhī)持政策。上海也考(kǎo)虑(lǜ)予以多(duō)孩家庭在新(xīn)房计分制(zhì)度(dù)政策上的支持(chí)。

　　从最(zuì)新公布的3月份70个大中城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售价(jià)格变动情况来看，广(guǎng)州、深圳的新房、二手(shǒu)房价格仍(réng)然是同比去年依(yī)然(rán)是下降的。

　　北京、上(shàng)海已经同比增(zēng)长了(le)，其他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格(gé)都是同比上涨的。

　　广州、深圳能(néng)不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两部门联合发文，全面推(tuī)动二手(shǒu)房“带押(yā)过(guò)户”全国实(shí)施，这是一条被广泛好评的新政。对于激活(huó)二手(shǒu)房交易(yì)，具有定海神针般的作用。

　　住建部部长倪(ní)虹近日更是指出：建(jiàn)筑业、房地产(chǎn)企业要(yào)发挥(huī)国民经济(jì)“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用(yòng)。回归到(dào)常(cháng)识，从字面理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上面不(bù)就塌了嘛？压(yā)舱石如果压(yā)不住，小(xiǎo)船不(bù)就翻了？

　　也许，今年扶(fú)持楼市的政策，还有一大(dà)波正在路上...

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