近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等(děn一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两g)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权R一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两EITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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