饱受争(z空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同hēng)议(yì)的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业(yè)性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务(wù)在(zài)内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多(duō)的一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的(de)中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次(cì)意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确(què)具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确(què)服务(wù)项目和(hé)收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规(guī)纳入国(guó)家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细(xì)则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业(yè)性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同)‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取(qǔ)费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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