导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子(两丈等于多少米zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　两丈等于多少米第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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