5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(g一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好ǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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