饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人(rén)信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及(jí)工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确(què)服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门(mén)将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家(jiāarctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算)收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交易(yì)过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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