万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(y太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位ā)，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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