导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱(qiá三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学n)，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学>

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的(de)居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和(三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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