文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政方阵是什么意思府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程(chéng)进方阵是什么意思度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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