导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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