饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经纪服(fú)务的(de)意(yì)见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的(de)相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(m三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积ài)代理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权(quán)”的(de)精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门(mén)提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也(yě)有利(lì)于(yú)三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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