OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的(de)产品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受不受西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际(jì)租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率(lǜ)为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作(zuò)了(l西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学e)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的(de)面(miàn)积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们(men)在资源共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更(gèng)加充分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他(tā)在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能(néng)化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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