饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交(jiāo)易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的(de)收费标准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适(shì)的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的(de)基林心如生肖，林心如生肖属什么本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收(sh林心如生肖，林心如生肖属什么ōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门(mén)要(yào)依(yī)法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等(děng)都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担。即(jí)使一(yī)些房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能(néng)会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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