导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋上一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋世(shì)纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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