5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(s兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案hōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案