万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(sh虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴ū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质记录(lù)。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独(dú)善其身？

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