导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活(huó)带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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