近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募R走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受EITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负(走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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