导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃(hù)均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 大闸蟹几月份开始上市，大闸蟹几月份最好吃