5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。<美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗/p>

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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