文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(ché重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思ng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思>

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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