近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告202馈赠的意思2 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了馈赠的意思机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行(馈赠的意思xíng)计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期(qī)后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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