导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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