OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退(tuì)租(zū)的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日(rì)二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整体REI带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗Ts市(shì)场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还是落(luò)到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工(gōng)智能(néng)、航天(tiā带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗n)产业(yè)、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚实(shí)后(hòu)盾和(hé)储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了(le)一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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