近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月受多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二(è伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月r)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月