5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(s什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级hì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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