导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(x方差分析英文缩写，方差分析英文翻译iāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅方差分析英文缩写，方差分析英文翻译，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)方差分析英文缩写，方差分析英文翻译布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

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