万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表(yǒu)限公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(m皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表ù)前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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