近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募(mù)300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额(é)的(de)分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋