导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(j发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系iù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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