文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行(xíng事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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