文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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