OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从本番什么意思 日语里本番什么意思5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调至得这么(me)急、这么(me)深(shēn)，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回(huí)升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的(de)第一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在(zài)给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程(本番什么意思 日语里本番什么意思chéng)中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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