OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开(kāi)，此(cǐ)后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就(jiù)相关事项进(jìn)行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想(xiǎng)到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业(yè)客户，租(zū)赁意(yì)向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀)到(dào)出租率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多(duō)是两(liǎng)千(qiān)多(duō)平的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能化解(jiě)当前突发(fā)事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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