饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布(bù)了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价。引肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的导由(yóu)交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(z肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的hōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出(chū)合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或(huò)渠(qú)道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均(jūn)水平(píng)的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的(de)意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家各支(zhī)付一(yī)半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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