近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和(hé)债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思)而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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