OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险规避的(de)原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格(gé)是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消息(xī)的(de)第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技(jì)术等产(chǎn)业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价(jià)也贵(guì)一些，张(zhāng士官生是什么意思，大学士官生是什么)江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自(zì)身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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