近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资350开头的身份证是哪里的决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分(f350开头的身份证是哪里的ēn)配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产350开头的身份证是哪里的运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 350开头的身份证是哪里的