万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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