5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间