导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住回族女人为什么离婚少宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了(le)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需回族女人为什么离婚少改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户(hù)的(de)占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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