5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(mi茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种àn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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