导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(ji外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏ā)庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期(qī)。

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