文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说)卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说)房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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