“现在的房地产很难再出现(xiàn)像过去(qù)十(shí)年的系统性行情(qíng)。”思睿集(jí)团合伙人(rén)、首席(xí)经(jīng)济学家洪灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块(kuài)向单个(gè)标的转移。上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都(dōu)已经双(shuāng)杀(shā)到了最底部，而且是反复地(dì)杀到了底部，再(zài)往下(xià)的空(kōng)间已经不大了。

　　三(sān)道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘个(gè)股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那(nà)么如(rú)何寻(xún)找(zhǎo)房地产个股的(de)阿尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标的公(gōng)司出(chū)现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个(gè)基准：有大的(de)国(guó)资(zī)背景的、杠杆率较(jiào)低的、此(cǐ)前没有踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房(fáng)地(dì)产的开发资金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其实银(yín)行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房(fáng)企贷(dài)款的(de)，房企的主(zhǔ)要资金来源来(lái)自新盘(pán)的(de)销售。但今年新房的销售情(qíng)况相较一般。再关(guān)注一下，哪些房企(qǐ)能从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些有国企背景(jǐng)的(de)房企(qǐ)，民营(yíng)房企(qǐ)相(xiāng)对比较困难(nán)，所以整个行业(yè)出现了(le)一个很明显的分(fēn)化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个方面都(dōu)非常(cháng)明显。现在有国资背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市场表现相对较(jiào)好，但没有国资背景的民营房企股(gǔ)价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我(wǒ)们的(de)逻(luó)辑是(shì)，“寻找最后的赢家(jiā)”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖掘(jué)，我们会(huì)特别(bié)重视企业的(de)成本优势，更(gèng)具体一点，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率）是不是行业(yè)内的(de)最(zuì)低水(shuǐ)平；利润率是不是(shì)行业内最高的；融资成本是否是(shì)行业内(nèi)最(zuì)低的；建安成(chéng)本是(shì)否(fǒu)也(yě)是业内最低的(de)；这些都是我们看重的(de)一家房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便是在国(guó)央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据(jù)Wind数(shù)据(jù)整理发现，截至2022年(nián)末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国(guó)央(yāng)企(qǐ)“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城(chéng)投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠(zhū)江股份、城(chéng)投控(kòng)股(gǔ)等(děng)国央企房企(qǐ)也(yě)踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健特色的(de)国央企(qǐ)房企(qǐ)，其财务(wù)指(zhǐ)标称得上完全健康(kāng)的(de)仍是少数。而(ér)更加(jiā)值得注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大(dà)举(jǔ)扩张。而(ér)这(zhè)无疑又(yòu)进一步考(kǎo)验(yàn)着国央企的(de)资金链(liàn)情(qíng)况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩张速度(dù)的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准确(què)，有(yǒu)助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地(dì)节奏(zòu)也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净(jìng)借贷(dài)比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净负债率也由(yóu)此前(qián)的33％左右水准(zhǔn)提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与此(cǐ)同时，该房企新(xīn)购入地块也实现了(le)快速的开盘利用(yòng)率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入(rù)市。像这类企(qǐ)业(yè)就符(fú)合“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市(shì)，另(lìng)外一半也(yě)主要集中在(zài)强二线和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同样提醒道(dào)，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人感(gǎn)觉又(yòu)回(huí)到了(le)2016年(nián)、2017年，或者说(shuō)看到(dào)了2016年～2020年(nián)期间扩(kuò)张的民营(yíng)企业的影子(zi)。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如(rú)果10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱负债率(lǜ)扩张得(dé)太快(kuài)，但未来的两年市场没有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈(chén)昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是(shì)看房企的(de)净负债率水平(píng)，在(zài)我(wǒ)看来(lái)，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前(qián)房地产行业(yè)的复苏(sū)速度并没有那么快，所以要规避公(gōng)司净负债(zhài)率提高到一个(gè)比(bǐ)较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀(xiù)地产、绿城中国、保利(lì)发(fā)展等(děng)房企2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负(fù)债率持续(xù)居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比的(de)是，华润(rùn)置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等(děng)房企在践行较(jiào)积极的拿地策(cè)略的(de)同时(shí)，也(yě)较好(hǎo)地控制(zhì)了(le)公司的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际(jì)上(shàng)，他(tā)们是以(yǐ)同一筛选标准(zhǔn)来(lái)看(kàn)国(guó)央企与民(mín)营(yíng)房企，但在(zài)各维度的实际(jì)表现(xiàn)上(shàng)，国央企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本(běn)更低，融(róng)资(zī)渠道也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融(róng)，这(zhè)样，国央企自然而然就具有天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更(gèng)加看好国央(yāng)企(qǐ)，但这也(yě)并不(bù)意味着，民营企(qǐ)业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有(yǒu)少数民营房(fáng)企同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年(nián)一季报，滨(bīn)江集(jí)团的十(shí)大流通股东中新(xīn)进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回报(bào)灵活配置混合型证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资产管理有限公(gōng)司就长期(qī)持有滨江(jiāng)集团。根(gēn)据一季报，该资产公(gōng)司的几只产(chǎn)品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐(lài)，和(hé)其(qí)自(zì)身的基本(běn)面表现存在一定关系(xì)。2020年以来的(de)近三年时间，房地产市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍是表现出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都表现了较强的(de)增长势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非(fēi)归母净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发(fā)布的2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非(fēi)归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身(shēn)业绩的持(chí)续增长，和(hé)滨江集团扎根杭(háng)州的战略布局关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年(nián)报，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到近六(liù)成。近三年(nián)持续(xù)稳(wěn)居杭州房企销售排名第(dì)一(yī)。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)杭(háng)州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样(yàng)持续稳(wěn)居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的较突出表现，也让滨江集(jí)团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团(tuán)的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江(jiāng)集(jí)团实现(xiàn)销售(shòu)额(é)607.3亿(yì)元，位列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集(jí)团(tuán)股价翻了超一(yī)倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨江集团更是迎来多家(jiā10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱)机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重点(diǎn)移(yí)至存量赛道(dào)

　　机(jī)构(gòu)在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)上的中(zhōng)游环(huán)节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下(xià)游应用行业(yè)主要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用(yòng)品。综(zōng)合(hé)《红(hóng)周刊(kān)》的采访(fǎng)，房地产(chǎn)开发(fā)环节(jié)与(yǔ)上游材(cái)料端息息相(xiāng)关，新盘开(kāi)工不(bù)足(zú)导致上游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿(ā)尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存(cún)量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家装家居领域(yù)，我们相对看好，因为(wèi)居民保有的(de)住房规模越(yuè)来(lái)越(yuè)大(dà)，随着时间的(de)增加，内装更新(xīn)的需求也会(huì)越来越多。美国过(guò)去(qù)的数据(jù)充分(fēn)说明了这一(yī)点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶(dǐng)之后，家具消费的(de)增长却一直都很好。对于(yú)地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内装相关(guān)的(de)行(xíng)业(yè)，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细(xì)分中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头年内表(biǎo)现的统计(jì)，目前暂居前两位(wèi)的都是来自家(jiā)纺(fǎng)赛道(dào)的公司，它们(men)分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线(xiàn)连收(shōu)七根(gēn)阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从(cóng)事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活(huó)类产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季度报(bào)告显(xiǎn)示(shì)，报告期内，富安娜实现营业(yè)收入约(yuē)6.2亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公(gōng)司一季报的(de)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，能够发现(xiàn)该股早已(yǐ)成(chéng)为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信(xìn)10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱灵动价值、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两只基金(jīn)都是价值派(pài)基(jī)金经理曹(cáo)名长在管的(de)产(chǎn)品，首季(jì)其同时重仓的房地(dì)产产业链股票还(hái)有(yǒu)金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一时(shí)的家(jiā)居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等(děng)多因素一度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在(zài)困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经(jīng)超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营(yíng)收(shōu)还是归母净利润(rùn)，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理(lǐ)罗(luó)洋慧(huì)眼独(dú)具，一季报(bào)中(zhōng)他管理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报均增加了(le)持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居(jū)十大(dà)流通股(gǔ)股东中仅有的两只公募。有意思的(de)是，他(tā)似乎对于(yú)定(dìng)制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱(chú)柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部三(sān)只产品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为(wèi)他(tā)的独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺(fǎng)外，下游的物业(yè)股也越来(lái)越被机构(gòu)所青睐(lài)，不过这类标(biāo)的大多在香港上市，如何选择成为(wèi)难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经(jīng)理举例分析(xī)：“物(wù)业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公(gōng)司还(hái)是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的(de)钱(qián)，以我曾经买的绿(lǜ)城服(fú)务为例，它在中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容(róng)易一开始是挣钱(qián)的，后面因为保安这些固定人员(yuán)成(chéng)本的年度增(zēng)长，不过服务没有特(tè)别(bié)好(hǎo)，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价难度是非常(cháng)大(dà)的。但是该公司能在业内做(zuò)到到期之后提(tí)价率比较高，这跟它的(de)定(dìng)位和比较好(hǎo)的服务是有关(guān)系的。”他进(jìn)一步(bù)强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱