文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的(竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读de)专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。<竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读/p>

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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