饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随(suí)着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部(bù)门(mén)将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按(àn)规定明(míng)码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各(gè)家收费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市(shì)场(chǎng)的影(yword中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅ǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分费(word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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