文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)明堂人形图的作者是谁，明堂人形图的作者是谁写的开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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