导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的(de)新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价(j蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子ià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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