导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉